iKrotoszyn.pl reklamy
iKrotoszyn.pl - reklamuj się w gazecie internetowej
iKrotoszyn.pl - reklamuj się w gazecie internetowej
iKrotoszyn.pl - reklamuj się w gazecie internetowej
iKrotoszyn.pl - reklamuj się w gazecie internetowej
iKrotoszyn.pl - reklamuj się w gazecie internetowej


Reklama - Biuro Rachunkowe Maison Polska

Reklama - MEBLE Krotoszyn | MEB-TRANS – Ireneusz Sobczak


Reklama - Centrum Rolno Ogrodnicze w Krotoszynie


Reklama - CATERING DLA ZDROWIA - DIETA PUDEŁKOWA



Reklama - COLORSHIRT.PL - Nadruki na koszulki, gadżety reklamowe z nadrukiem dla firm

PARTNERZY - Fundacja Legalna Kultura

PARTNERZY - Zespół wyścigowy KM RACING TEAM

Bez względu od tego, gdzie mieszkasz i czym się zajmujesz, możesz wspierać naszą zakładkę ipomagamy aktywnie.

Autopromocja gazety internetowej ikrotoszyn.pl
Zapytaj prawnika

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

2017-10-23 09:02:00

Czytelnicy często pytają o to, jak bezpiecznie zawierać umowy najmu. Zarówno z punktu widzenia właścicieli mieszkań, jak i z punktu widzenia najemców. Dziś kolejne porady prawników z kancelarii EIG Law & Tax.

Szczególnie ma to istotne znaczenie, kiedy najem dotyczy studentów, obcokrajowców lub ma być zawarty na krótki czas. W takich wypadkach zawarcie umowy jest obciążone dodatkowym ryzykiem.

 

Czynności przygotowawcze

Dla ograniczenia ryzyka przykrych konsekwencji zawarcia umowy najmu ważne jest - między innymi - właściwe przeprowadzenie czynności przygotowawczych. Obie strony powinny przygotować się do zawarcia umowy dokładnie analizując ciążące na stronach prawa i obowiązki. Nadto, właściciele nieruchomości powinni przed zawarciem umowy sprawdzić, w miarę możliwości, swojego przeszłego najemcę. Można zapytać o źródło dochodu, o powody zmiany lokalu, jak również zapytać i uzgodnić kwestie ewentualnego prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, posiadania zwierząt domowych lub użytkowania specyficznych urządzeń (np. instrumentów muzycznych). Wyjaśnienie tego typu kwestii pozwoli uniknąć nieporozumień w przyszłości. Wynajmujący może bowiem nie godzić się na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu lub na posiadanie w tym mieszkaniu np. psa.

 

Protokół zdawczo-odbiorczy

Część z obowiązków i praw najemców oraz wynajmujących wynika wprost z przepisów obowiązującego prawa, cześć doprecyzowana jest w treści umowy. Warto zwrócić szczególną uwagę na uregulowania zapisów umowy, ponieważ one mogą mieć istotne znaczenie w sprawach spornych. Warunkiem koniecznym dla prawidłowego zabezpieczenia interesów stron jest - między innymi - rzetelnie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez obie strony.

 

Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu?

Umowa powinna być sporządzona w co najmniej dwóch, jednobrzmiących egzemplarzach, najlepiej na piśmie. Umowa zawarta ustnie też będzie ważna, jednak rozstrzyganie ewentualnych będzie zdecydowanie utrudnione, a czasami niemożliwe, szczególnie w zakresie szczegółów najmu. W treści umowy należy zawrzeć następujące informacje:

1.określenie stron umowy z wyszczególnieniem wszystkich najemców

2.określenie przedmiotu umowy

3.określenie warunków finansowych, wysokości opłat, czynszu, kar umownych wraz z terminami płatności

4.określenie warunków szczególnych najmu, przede wszystkim zakazów

5.określenie prawa do podnajmu

6.określenie formy zabezpieczeń umowy, np. w formie kaucji

7.szczegółowe określenie praw i obowiązków obu stron umowy, między innymi zasady, na których może być realizowana kontrola wykonania zapisów umowy

8.określenie czasu trwania umowy oraz warunków wypowiedzenia, w tym wypowiedzenia w trybie natychmiastowym

9.fakultatywnie akt notarialny z poddaniem dobrowolnym egzekucji oraz inne załączniki, w tym protokół zdawczo-odbiorczy

10.adresy doręczeń, właściwość miejscowa sądu oraz sposoby zmian umowy

 


 

Jeśli chcesz zadać pytanie prawnikowi, wyślij do nas e-maila na adres:

redakcja@igazetyinternetowe.pl

 

W temacie wiadomości wpisz: "Zapytaj prawnika",

a w treści opisz swój problem. Odpowiedź zostanie udzielona

na naszych łamach w powyższym cyklu.

 

Nie gwarantujemy jednak, że na każde z pytań zostanie udzielona odpowiedź. Nie określamy także terminu ukazania się

odpowiedzi od prawnika.

 

 

Udzielane na naszych łamach porady są bezpłatne!


 

Odpowiedzialność wynajmującego i najemcy

Wynajmujący musi wydać w użytkowanie najemcy lokal, który odpowiada warunkom określonym w umowie, a jego stan jest zgodny z protokołem zdawczo-odbiorczym. Jest również odpowiedzialny za umożliwienie najemcy korzystania z mediów i zachowanie przez okres najmu w należytym stanie związanych z tym instalacji. Na wynajmującym też spoczywa ciężar dokonania ewentualnych napraw. Wyjątek stanową sytuacje, w których uszkodzenie instalacji nastąpiło w wyniku działania lub zaniedbania najemcy. Drobne nakłady ponoszone na utrzymanie lokalu na podstawie art. 662 § 2 kodeksu cywilnego obciążają najemcę. Istotne jest też to, że niewłaściwe użytkowanie lokalu lub szkody wyrządzone przez najemcę nie zobowiązują wynajmującego do przywrócenia stanu poprzedniego, stanowią natomiast podstawę do roszczenia odszkodowawczego przysługującego wynajmującemu. Najemca wchodząc, stając się stroną umowy ma obowiązek, przede wszystkim terminowo regulować czynsz i inne zobowiązania wynikające z umowy. Musi też użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem i warunkami szczególnymi, na które zgodził się podpisując umowę najmu. Lokator musi też dbać o porządek i czystość lokalu, ale również część wspólnych budynku, albowiem jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, inny lokator może wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy najmu przez sąd. Innymi słowy, uciążliwe sąsiedztwo może być przedmiotem rozstrzygania o kontynuacji umowy najmu przed sądem. Najemca musi, zgodnie z przytoczonym wcześniej przepisem, wykonywać drobne naprawy, musi też naprawić ewentualne wyrządzone przez siebie szkody. Osoba korzystająca z najmu lokalu musi też liczyć się z koniecznością udostępnienia mieszkania wynajmującemu w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw lub w celu przeprowadzenia inspekcji mieszkania. W przypadkach skrajnych, dla zapewnienia bezpieczeństwa, wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy w asyście policji lub straży miejskiej. Najemca ma prawo otrzymać w użytkowanie lokal zgodny z warunkami zawartej umowy i protokołem zdawczo-odbiorczym.

Wszelkie niezgodności w tym zakresie lub niewydanie lokalu stanowią podstawy do roszczeń odszkodowawczych od wynajmującego.

 

Meldunek

Obowiązek meldunkowy, mimo licznych zapowiedzi zmian, nadal obowiązuje. Wynajmujący często obawiają się, że zameldowanie lokatorów uniemożliwi im rozwiązanie umowy najmu lub eksmisję. To błąd, ponieważ zameldowanie jest czynnością administracyjną i nie ma wpływu na czynności prawne związane z zakończeniem umowy lub eksmisją lokatora. Niedopełnienie obowiązku meldunkowego rodzi negatywne konsekwencje prawne.

 

Co zrobić z lokatorem, który nie wykonuje obowiązków zawartych w umowie?

Umowa, o której mówiliśmy wcześniej powinna zawierać zapisy o powodach jej rozwiązania w trybie natychmiastowym i warunkach wypowiedzenia. Niektóre z przypadków rażącego łamania zasad najmu umożliwiające natychmiastowe wypowiedzenie umowy określone są ustawowo. Wynajmujący w przypadku uciążliwego lokatora uchylającego się od swoich obowiązków powinien wypowiedzieć umowę, a następnie w razie konieczności skierować sprawę do sądu. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący będzie musiał wskazać lokal zastępczy najemcy lub liczyć na rozstrzygnięcie sądu w tym zakresie. Jeżeli lokator pomimo wypowiedzenia nie opuszcza spornego lokalu, wynajmujący musi skierować sprawę do sądu. Sąd może wydać wyrok nakazowy, w którym określi prawo do lokalu socjalnego dla najemcy. W takiej sytuacji właściciel lokalu nie będzie mógł eksmitować najemcy do czasu, aż właściwa gmina wskaże lokal socjalny. Sąd może też nie przyznać tego prawa najemcy oceniając jego warunki materialne i rodzinne. Uzyskanie korzystnego dla wynajmującego wyroku uprawnia go do skierowania sprawy do komornika celem przeprowadzenia eksmisji. Wynajmujący może zabezpieczyć należyte wykonanie umowy przez najemcę w postaci kaucji gwarancyjnej oraz zadbać o kwestie ubezpieczenia w zakresie OC.

 

Umowa najmu okazjonalnego

Najlepszą metodą zabezpieczenia przed bezumownym użytkowaniem lokalu przez nieuczciwego najemcę jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Ta instytucja została wprowadzona do polskiego ustawodawstwa w 2009 roku. Umowa taka musi spełniać następujące warunki:

1.okres najmu musi być ustalony z góry

2.umowa musi mieć charakter pisemny

3.załączniki do umowy (oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz przede wszystkim oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego wraz ze zgodą na jego zamieszkanie wydaną przez właścicieli) w formie notarialnej

4.zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu

 

Umowa taka wyklucza z grona potencjalnych najemców część osób, które nie mogą spełnić jej kryteriów, jednak stanowi bardzo dobre zabezpieczenie w przypadku wynajęcia lokalu przez najemców nieznanych wynajmującemu.

 

W przypadku dodatkowych pytań służymy Państwu pomocą. Prosimy o kontakt za pośrednictwem redakcji. Przypominamy, że prawnicy EIG Law & Tax pełnią bezpłatne dyżury prawne w biurach Senatora RP Łukasza Mikołajczyka.

Adwokat Grzegorz Szwoch

                                                          

 

 





Źródło: *Artykuł partnera



Reklama - LAGUNA SHOES

Reklama - TEOMINA SPORT - SIŁOWNIA - FITNESS - CORSSFIT


Reklama - OSK AS Maria Maśniak


Reklama - ADAM1.PL - Agencja Reklamowa, Studio Graficzne, Drukarnia

Reklama - Ciesielstwo - Dekarstwo - Pokrycia dachowe | Sławomir Głód
Reklama - Lombard Smok Krotoszyn - Gotówka od ręki - Skup złota, skup srebra

W tym miejscu znajdziesz zapowiedzi i relacje z imprez kulturalnych w powiecie.


Reklama internetowa w gazecie



Autopromocja ikrotoszyn.pl

iKrotoszyn.pl reklamy
Sieć gazet internetowych - igazetyinternetowe.pl